Je suis enthousiaste à l’idée de vous présenter les bases de l’investissement immobilier parce que personnellement, je m’enthousiasme chaque fois que je regarde vraiment les fondamentaux de cet investissement. Au fil des ans, j’ai vérifié beaucoup d’autres affaires et d’autres opportunités et rien ne semble pouvoir être comparé. Je pense que vous verrez pourquoi au fur et à mesure que nous avançons avec ceci.
J’ai mis quelques exemples ici avec Joe et l’or. Je sais que nous avons beaucoup de personnes conservatrices dans la salle qui pensent peut-être que l’or est une bonne valeur sûre. Si l’inflation devient folle et elle le fera, ce serait bien d’avoir un petit seau d’or sans aucun doute. On m’a dit qu’environ 10% de votre valeur nette en argent ou en or est un bon moyen de vous protéger contre l’inflation. Le problème avec ça, c’est que ça ne rapporte pas d’argent tous les mois et c’est un pari, mais Joe veut le faire et il achète une valeur de 100 000 euros en or et maintenant il a une valeur de 100 000 euros en or.
Cette personne, Marie, utilise 100 000 euros pour acheter des actions, mais elle veut faire un effet de levier donc elle les achète sur une marge. Elle obtient 200 000 euros d’actions et elle est heureuse et elle pense qu’il est plus intelligent que Joe
La personne qui achète des actions, c’est Marie.
Puis nous avons Pat, qui utilise 100 000 euros, mais il veut faire un effet de levier encore plus important et met 20 % de mise de fonds pour acheter une propriété. Maintenant, il a une valeur de 500 000 euros. Il semble que Pat pourrait être le plus intelligent, mais nous ne le savons pas encore. Cela dépend du cycle du marché et de l’endroit où il a acheté, non ? Supposons qu’il vient d’acheter une propriété à cashflow stable qui ne monte ni ne descend, juste prévisible.
15 ans plus tard, en supposant une croissance annuelle de 5%- C’est très largement une hypothèse juste pour la comparaison, il n’y a pas moyen que chaque année puisse juste être de 5%. Bien que, de 1964 jusqu’à je crois que c’était 2006, c’était une moyenne de 6% dans l’immobilier- En supposant une croissance de 5%, l’or de Joe vaut 207 000 euros- Double son argent, il est heureux. Il a fait 107 000 euros de profit et il se sent bien dans sa peau.
Maintenant, l’action de Marie vaut 415 000 euros dans 15 ans. Elle a payé une marge de 100 000 euros et un capital de 100 000 euros. Elle a fait un bénéfice de 215 000 euros et est très heureuse. Encore une fois, ce sont des moyennes. Il y a des frais et des trucs comme ça que je n’ai pas.
La propriété de Pat vaut un million d’euros à cette croissance de 5%, à cause de l’effet de levier, parce qu’il a pu acquérir tellement plus que les 100 000 euros qu’il avait. D’un prêt de 400 000 euros, il est passé à 200 000 euros dans ce laps de temps, et a réalisé un bénéfice de 700 000 euros. Et ce n’est pas tout, certaines des propriétés étaient louées pendant cette période, donc le bénéfice n’incluait pas les revenus locatifs. C’était strictement l’inflation. Les revenus perçus après les dépenses représentent 10 % des 100 000 euros, soit 150 000 euros de plus en 15 ans. Si Pat consacre tout ce cash-flow au remboursement du prêt au lieu de le mettre dans sa poche, ces 150 000 euros seront remboursés plus rapidement et il possédera ces propriétés en toute liberté. Cela signifie qu’il aurait un million d’euros de capitaux propres plus 120 000 euros de revenus locatifs pour le reste de sa vie, et ensuite il les transmettra à ses enfants ou les donnerait à maman ou paierait pour l’université ou autre. Quel plan préférez-vous ?
On ne nous apprend pas vraiment beaucoup de ces investissements conservateurs sûrs, car quand on vit en Californie, on veut jouer. Vous pourriez faire beaucoup d’argent dans l’immobilier si vous avez le bon timing et ainsi de suite, et c’est la clé. Vous devez choisir le bon moment, vous devez savoir quoi chercher, voir les signaux et les signes, comprendre le marché, ce qui va arriver, entrer et sortir au bon moment. C’est un peu comme le day trading. Bien sûr, vous pouvez gagner beaucoup d’argent mais si vous n’arrivez pas au bon moment, vous perdrez beaucoup d’argent.